1. Comienza con una precalificación bancaria

El primer paso es realizar una precalificación crediticia con la institución bancaria de tu elección.

La precalificación permite conocer si tu perfil cumple, en principio, con los parámetros establecidos por el banco para otorgarte un crédito hipotecario.

Entre los aspectos que normalmente serán evaluados se encuentran:

• Nivel de ingresos.
• Estabilidad y antigüedad laboral o empresarial.
• Nivel de endeudamiento actual.
• Capacidad de pago.
• Historial crediticio.
• Otros compromisos financieros.
• Documentación e información financiera que solicite la institución.

La precalificación es importante porque te permite establecer un rango aproximado del valor de la propiedad que podrías adquirir antes de avanzar con una negociación.

Importante: una precalificación no significa que el crédito ya esté aprobado. Es una evaluación inicial de tu capacidad y perfil.

2. Presentación del expediente formal

Si el resultado de la precalificación es favorable, el siguiente paso consiste en presentar una solicitud formal de crédito.

En esta etapa, el banco solicitará documentación de respaldo para realizar un análisis más completo de tu situación financiera y determinar las condiciones bajo las cuales podría otorgar el financiamiento.

Por esta razón, es recomendable tener preparada con anticipación toda la documentación solicitada por la institución bancaria.

3. El avalúo determina el valor bancario del apartamento

Una vez que tienes una propiedad identificada, uno de los pasos fundamentales es solicitar un avalúo.

El avalúo es realizado por un valuador autorizado o proveedor aceptado por la institución financiera y tiene como objetivo determinar el valor comercial o bancario que el banco reconoce para efectos del financiamiento.

Este paso es especialmente importante porque el monto que el banco financiará no necesariamente se calcula únicamente sobre el precio de venta acordado entre comprador y vendedor.

Como referencia, una institución bancaria podría financiar hasta aproximadamente el 80% del valor reconocido en el avalúo, aunque este porcentaje puede variar dependiendo del banco, del producto financiero y del perfil del cliente.

Ejemplo sencillo

Supongamos que:

• Precio de venta del apartamento: Q1,000,000
• Valor determinado por el avalúo: Q950,000
• Financiamiento del banco: hasta el 80% del avalúo

En este caso, el 80% de Q950,000 sería Q760,000.

Por lo tanto, el comprador tendría que considerar cómo cubrir la diferencia entre el precio de compra y el monto financiado, además de los gastos propios del proceso.

¿Cuánto cuesta un avalúo?

El costo depende del proveedor, las características y ubicación del inmueble, entre otros factores. Como referencia, puede partir aproximadamente de Q2,000 en adelante.

Este gasto normalmente debe contemplarse aunque finalmente la operación no llegue a concretarse.

4. Aprobación del crédito y escritura de compraventa

Una vez que el banco ha completado el análisis y aprobado el crédito, se debe avanzar con la formalización legal de la compraventa.

En esta etapa será necesario gestionar la escritura correspondiente y coordinar el proceso con un abogado.

Los honorarios profesionales pueden variar dependiendo de la operación y del profesional contratado. Como referencia, conviene proyectar Q5,000 en adelante.

El abogado será responsable de preparar y gestionar la documentación legal correspondiente y de realizar las gestiones necesarias para que la compraventa quede debidamente inscrita ante el Registro General de la Propiedad.

5. Impuestos y gastos de escrituración

Otro aspecto que debe contemplarse son los impuestos relacionados con la compraventa.

Por ejemplo, cuando se trata de un inmueble de segundo dominio, puede corresponder el pago del 3% de timbres fiscales, calculado conforme a las reglas tributarias aplicables a la operación.

Es importante no asumir que todas las compraventas tendrán exactamente los mismos impuestos o gastos. La situación tributaria puede depender de las características particulares del inmueble y de la operación, por lo que debe confirmarse con el abogado encargado.

6. Desembolso del crédito

Una vez que la documentación ha sido formalizada y la propiedad se encuentra debidamente registrada, el banco indicará cuándo corresponde realizar el desembolso del crédito.

Algunas instituciones financieras pueden cobrar un cargo adicional por desembolso u otros gastos administrativos.

Por eso, es recomendable solicitar al asesor bancario un detalle de todos los cargos asociados al crédito antes de firmar.

7. Entrega de las llaves y toma de posesión

Cuando se han cumplido las condiciones establecidas por el banco y se ha realizado el desembolso correspondiente, se coordina la entrega de la propiedad.

En la etapa final, comprador y vendedor realizan la formalización correspondiente y, de acuerdo con las condiciones pactadas y el proceso establecido por la institución financiera, se realiza la entrega de las llaves.

A partir de ese momento, el comprador puede tomar posesión del apartamento conforme a lo establecido en la compraventa.

¿Por qué es recomendable firmar una promesa de compraventa?

Cuando el comprador necesita realizar todo este proceso mediante financiamiento bancario, es recomendable considerar la celebración de una promesa de compraventa.

El proceso completo puede tomar, como referencia, aproximadamente dos a tres meses, aunque el tiempo puede ser mayor o menor dependiendo del banco, la documentación, el avalúo, la situación registral del inmueble y otros factores.

La promesa de compraventa permite establecer formalmente el compromiso entre comprador y vendedor y definir las condiciones bajo las cuales se realizará la operación.

También puede ayudar a proteger el acuerdo mientras el comprador completa el proceso de financiamiento y evita que, durante ese período, la propiedad sea ofrecida o vendida a otra persona, siempre que así quede establecido contractualmente.

¿Qué son las arras?

Como parte de la promesa de compraventa, las partes pueden acordar una cantidad de dinero en concepto de arras.

Las arras funcionan como una garantía del compromiso adquirido por ambas partes y sus condiciones deben quedar claramente establecidas en el documento legal.

Es importante que el comprador comprenda qué sucede con las arras si alguna de las partes incumple o si el crédito bancario finalmente no es aprobado, por lo que recomendamos que estas condiciones sean revisadas cuidadosamente con el abogado antes de entregar cualquier cantidad.

¿Cuánto dinero adicional debo tener disponible?

Uno de los errores más comunes al comprar una propiedad mediante financiamiento es pensar únicamente en el enganche.

Además de la diferencia entre el precio de venta y el monto financiado por el banco, debes proyectar otros gastos relacionados con la operación.

La recomendación más importante: conoce tu presupuesto completo

Antes de enamorarte de un apartamento, es recomendable conocer cuánto puedes financiar y cuánto dinero necesitas aportar por tu cuenta.

Una buena planificación financiera debe contemplar:

Precio de compra + enganche o diferencia + gastos legales + impuestos + avalúo + gastos bancarios + otros gastos de la operación.

De esta manera evitarás descubrir gastos inesperados cuando el proceso ya está avanzado.

En AZ Inmobiliarios podemos acompañarte durante el proceso

Comprar un apartamento con financiamiento bancario puede parecer complicado, pero cuando conoces cada etapa y planificas correctamente los recursos necesarios, el proceso se vuelve mucho más ordenado.

Nuestro objetivo como asesores inmobiliarios es ayudarte a identificar la propiedad adecuada y acompañarte durante la negociación y el proceso de compraventa, coordinando con las partes involucradas para facilitar el avance de la operación.

Antes de comprometerte con una propiedad, asegúrate de conocer tu capacidad de compra, los gastos adicionales y las condiciones específicas de tu financiamiento.

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